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Kapitalanlage

Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage

Ist die Immobilie heutezutage als Kapitalanlage noch interessant? Und wenn ja, für wen? Welche Rendite kann man erwarten, was sollte man bei der Auswahl einer Wohnung beachten und wo liegen die Chancen und Risiken?
Alles Fragen, die man sich grundsätzlich stellen sollte, bevor man eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt. Denn gekauft ist die Wohnung in der Regel schnell, wenn jedoch später Probleme auftreten, sind viele Anleger rasch überfordert und wollen oft nur noch eines- das Objekt schnell wieder loswerden. Doch bei sachgerechter Beurteilung hätte man schon vor dem Kauf mögliche Problemfelder erkannt und dadurch auch vermeiden können.
Für wen ist die vermietete Wohnung als Kapitalanlage interessant?
Weil die Banken für den Erwerb einer Wohnung an Privatpersonen Kredite vergeben und dabei die anzuschaffende Wohnung als Hauptsicherheit akzeptieren, ist es gerade für jüngere Anleger interessant, eine Wohnung zu erwerben. Wer zwischen Mitte 20 und Mitte 30 Jahre alt ist, hat noch viele Erwerbsjahre vor sich und kann langlaufende Darlehen bedienen. In den meisten Fällen trägt sich die vermietete Wohnung nicht von selbst und der Anleger muss zuzahlen. Aber die monatlichen Sparraten sind überschaubar und fördern die Spardisziplin des Anlegers. Das sind gute Voraussetzungen, um sich langfristig einen Kapitalstock aufzubauen und das wird von den Banken durch gute Bonitätsnoten belohnt, was für spätere Anlageprojekte hilfreich sein kann.
Doch für alle Anleger bietet eine vermietete Wohnung im Idealfall eine krisenunabhängige Investition, weil sie monatlich Ausschüttungen zur Verfügung stellt. Allerdings garantiert keine Wohnung automatisch das „Rundum-Sorglos-Paket“.
Mietausfall durch Mieterwechsel oder Leerstand, Streit um Kautionen und Schönheitsreparaturen und steigende, nicht umlagefähige Betriebskosten, können die Rendite rasch schmälern. Baumängel, nicht sachgemäße Verwaltung und die gefürchteten Mietnomaden sind zudem Gefahren, die sehr schnell immense Kosten verursachen können.
Sind Probleme dieser Art erst einmal eingetreten, wenden sich viele Investoren enttäuscht wieder ab und wollen die Wohnung möglichst rasch loswerden.
Das halten wir für den größten Fehler. Denn Geduld ist bei dieser Form der Kapitalanlage eine wichtige Eigenschaft, die Sie, lieber Kapitalanleger mitbringen sollten. Ebenfalls sollten Sie sich mit den Grundlagen des Mietrechts, der Hausverwaltung und der Immobilie als Wirtschaftsgut befassen. So betrachtet ist der wichtigste Erfolgsfaktor für eine gelungene Immobilieninvestition der Anleger selbst, also Sie.
An dieser Stelle sei klar gesagt: wir sind von der Wohnung als rentierliche und sinnvolle Kapitalanlage überzeugt. Aber sie ist erstens kein Selbstläufer und sie eignet sich zweitens nicht für jedermann. Deswegen lohnt es sich, die Erfolgsfaktoren für eine Immobilienanlage kennenzulernen und für sich selbst zu entscheiden, ob man mit diesen Faktoren umgehen kann.
Achten Sie auf die entscheidenden Erfolgsfaktoren:
- Standort
- Lage
- Bausubstanz
- Mieter und Mietvertrag

Wir empfehlen, auf diese vier Kriterien bei der Wahl der passenden Wohnung zu achten. So wie ein Zimmer seine vier Wände hat, so braucht eine erfolgsversprechende Investition in eine Immobilie diese vier Eigenschaften:
Ein guter Standort
Man erkennt ihn daran, dass die Menschen dort gern leben. Es gibt eine attraktive Innenstadt, eine vernünftige Infrastruktur und ein ausreichendes Arbeitsangebot. Gute Standorte haben eine stabile Bevölkerungsstruktur und zeichnen sich –im Vergleich zu anderen Orten in der jeweiligen Region- durch niedrigere Arbeitslosenquoten und durch eine Zunahme bei der Zahl der Haushalte aus. Wir möchten bewusst keine Stadt nennen, weil wir der Meinung sind, dass Sie in ganz Deutschland, in Ost wie West und Nord wie Süd solche Standorte vorfinden.
Achten Sie jedoch darauf, dass die Einwohnerzahl mindestens bei 10.000 Einwohnern liegt. Warum? Weil die Chancen, bei Mieterwechsel rasch einen Anschlussmieter zu finden, in größeren Städten einfach höher sind. Die Größe einer Stadt, gemessen an der Einwohnerzahl, hat fast immer auch eine gewisse Infrastruktur zur Folge. Und nicht zuletzt besteht in größeren Städten auch ein besserer Immobilienmarkt, weil mehr Akteure als Anbieter und Nachfrager auf diesem Markt auftreten.
Die Lage
Selbstverständlich ist eine gute Lage immer gefragt. Aber in manchen Städten sind gute Lagen nicht immer ein Garant für eine gute Vermietbarkeit, weil die Mietpreise dort recht hoch sind und man dann wieder das Problem hat, gute Mieter zu finden, die diesen Preis auch noch bezahlen wollen. Gerade in durchschnittlichen Wohnlagen mit durchschnittlichen Mieten kann man langfristig nach unserer Einschätzung sicher vermieten.
Wichtig für eine vermietbare Lage ist neben der Anbindung an das Verkehrsnetz das Nahversorgungsangebot und das direkte Umfeld. Kurz, wenn Sie es sich auch vorstellen könnten, in dieser Nachbarschaft zu wohnen, dann passt es für Sie.
Die Bausubstanz
Grundsätzlich kann eine ältere Immobilie über eine ebenso gute Bausubstanz verfügen wie ein Neubau. Es kommt aber darauf an, wie gut der Erhaltungszustand ist und wie sachgerecht die Immobilie gepflegt wurde. Daher sollte man jede Immobilie vor dem Kauf eingehend besichtigen. Bei Wohnungen sollte neben der Wohnung selbst immer auch das zugehörige Haus besichtigt werden, also Einrichtungen wie Treppenhäuser, Keller, Dachböden, Waschküchen, Fahrradkeller, Tiefgaragen und Außenanlagen. Grundsätzlich sollten Sie über die Bausubstanz folgende Informationen einholen:
Baujahr: wann wurde das Haus gebaut?
Letzte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Welche Gewerke wurden innerhalb der letzten 10 Jahre erneuert?
Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen vorlegen lassen: Was wurde seitens der Eigentümer bemängelt, was behoben, wo liegen ggf. Probleme in der Wohnanlage?
Wie hoch sind die Betriebskosten im Verhältnis zur Miete? Lassen Sie sich dazu die letzte Betriebskostenabrechnung vorlegen.
Gibt es eine Baubeschreibung oder Pläne vom Haus? Diese sollten Sie ebenfalls einsehen dürfen, sofern sie vorhanden sind.
Das Alter der Immobilie ist ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung der Bausubstanz. Anhand des Baujahrs lässt sich einschätzen, wann ggf. welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Je älter das Baujahr, desto mehr sollte saniert worden sein, bzw. desto höher sollte die vorhandene Rücklage sein.
Wenn Sie von der Faustregel ausgehen, dass ein Gebäude eine durchschnittliche Lebenszeit von 80 Jahren hat, dann müssen für die Verlängerung der Lebenszeit alle Gewerke innerhalb dieser Frist erneuert werden.
Der Mieter und der Mietvertrag
Ganz wichtig sind der Mietvertrag und der gegenwärtige Mieter.
Sie sollten den Mietvertrag darauf abprüfen lassen, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam formuliert ist. In welcher Höhe wurde eine Mietkaution vom Mieter entrichtet. Diese Kaution muss nach dem Erwerb an Sie zur weiteren Verwaltung ausgehändigt werden.
Hat der Mieter die Miete auch regelmäßig gezahlt? Wurde die Miete schon mal gemindert oder gestundet?
Sofern Sie eine leer stehende Wohnung zur Vermietung erwerben, sollten Sie sich im Vorfeld über die möglichen ortsüblichen Mietkonditionen informieren. Ggf. übernimmt der bisherige Eigentümer oder die Hausverwaltung die Vermietung der Wohnung. Dabei sollten Sie darauf achten, dass möglichst ein aktuelles Mietvertragsformular, z.B. vom örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein verwendet wird.
Wenn Sie so vorbereitet den Kauf einer Wohnung anstreben, haben Sie die besten Voraussetzungen dafür geschaffen, dass der Kauf der zukünftigen Wohnung sich für Sie als langfristig gutes Investment auszahlt!
Information ist das Gold des 21ten Jahrhunderts, wir zeigen Ihnen wo es liegt!